El torbellino de problemas que generó el aumento de 23 por ciento del salario mínimo en el mercado de vivienda

En Colombia, alrededor de siete millones de familias viven en arriendo. Para muchos hogares, adquirir una vivienda es un proyecto que puede tardar años en materializarse, o incluso, que puede ser imposible de alcanzar. Y más ahora, porque con las nuevas condiciones a las que se está enfrentando el mercado de vivienda en el país, el sueño de ‘casa propia’ será más complejo de alcanzar.

Por un lado, miles de familias que están en proceso de compra de sus nuevas viviendas vieron con sorpresa cómo el aumento de 23 por ciento del salario mínimo para 2026 —muy por encima de los parámetros técnicos de la economía colombiana— descuadró sus cuentas y elevó los valores que terminarán pagando cuando les entreguen sus casas o apartamentos.

Esto debido a que las viviendas de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP) ajustan sus precios basados en el salario mínimo legal vigente del año en que se entregan o escrituran a los propietarios, y no el valor con el que se inicia el proceso de compra.

Por otro lado, el Gobierno presentó un borrador de decreto para tratar de aliviar ese impacto y poner topes a este tipo de viviendas. Sin embargo, algunos expertos y voces del sector advierten que la cura podría salir más cara que la enfermedad y cambiar las reglas podría terminar limitando la oferta de proyectos y, a la larga, encarecer las viviendas e incluso los arriendos. 

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¿Precios en salarios mínimos? Así se calcula el de las viviendas

En Colombia, las viviendas de interés social se definen como “aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos”. La Ley 388 de 1997 establece que el precio de este tipo de hogares corresponderá al valor de las mismas en la fecha de su adquisición o adjudicación, es decir, cuando se hacen las escrituras.

Esto es clave para entender el problema que enfrenta hoy el sector, porque cuando una familia adquiere una vivienda VIS o VIP sobre planos o en proceso de construcción, el valor de esa vivienda se actualiza año a año hasta que se la entregan, y ese es el valor que pagan.

“El precio de la vivienda depende de su proceso de producción y no puede definirse desde el principio, pues durante los dos o cinco años en qué se construye pueden pasar muchas cosas. No siempre depende del constructor, y por eso el tope en salarios mínimos fue el mecanismo efectivo que escogió la ley”, explica Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), gremio que agrupa a los edificadores en el país.

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Esa ley también señala que en cada Plan Nacional de Desarrollo el Gobierno nacional establecerá el tipo y precio máximo para las viviendas. Así lo hizo el Gobierno de Gustavo Petro en su Plan Nacional de Desarrollo ‘Colombia potencia mundial de la vida’, y en el artículo 293 de esa norma quedó estipulado que la vivienda VIS no puede exceder los 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (smmlv) y que, en casos excepcionales, puede llegar a 150 smmlv. Y para las VIP se definió un máximo de 90 smmlv. Estos son los mismos topes que tenía el Plan de Desarrollo del Gobierno anterior.

El problema con el aumento del 23 por ciento del salario mínimo es la subida abrupta que generó en los precios de las viviendas VIS y VIP. Por ejemplo, si una vivienda VIS costaba como máximo 150 smmlv, o 213,5 millones de pesos al cierre de 2025, para 2026 esa equivalencia en salarios llevó al precio máximo a 262,6 millones de pesos.

Datos de Camacol muestran que a noviembre de 2025 se entregaron en Colombia 74.000 viviendas VIS, de las cuales más del 60 por ciento tenían precios inferiores a 135 smmlv, o 192 millones en los precios de 2025, lo que muestra también que no todas las que se venden en el país se calculan con el precio máximo. 

Para la exministra de Vivienda Susana Correa es preocupante que el gobierno del presidente Petro incremente el valor del salario mínimo sin una evaluación técnica integral de sus efectos macroeconómicos y sectoriales. 

A su parecer, hay tres impactos que debieron tenerse en cuenta. El primero, el golpe en materia fiscal, en un momento en que las cuentas públicas no van bien, pues según la exministra, este aumento también repercute en los subsidios de vivienda que administra el Ministerio y tiene un efecto directo sobre el Presupuesto de la Nación. 

En segundo lugar, señala Correa, si se aumentan los topes de precios se generan dificultades de acceso para las familias de menores ingresos, y también porque el aumento de los costos laborales e insumos, probablemente presionarán más los precios al alza. Y finalmente, dice Correa, está la presión sobre toda la cadena de valor. 

“Esta decisión, lejos de fortalecer el acceso a la vivienda, termina trasladando el ajuste salarial al precio final de las viviendas, erosionando la sostenibilidad financiera de la política pública habitacional y generando distorsiones en la oferta y la demanda del mercado VIS y VIP”, cuestiona la exministra. 

Un decreto para resolver otro decreto

Por ese incremento desbordado en los precios de las viviendas que generó el aumento del salario mínimo decretado por el presidente a finales del año pasado, el Gobierno decidió tomar medidas. El pasado 11 de enero publicó un borrador de decreto con la idea de establecer un tope general de 135 smmlv a la vivienda VIS y fortalecer los derechos de los consumidores.

Además de ese único techo para las VIS, el proyecto propone que toda separación o promesa de compraventa de una Vivienda de Interés Social establezca de manera “expresa, clara y verificable el precio total de la vivienda en pesos colombianos” y que este sea el único precio exigible para la ejecución del respectivo contrato hasta su finalización.

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El proyecto también dice que “en ningún caso dicho precio podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente” y que solo podrían realizarse ajustes al precio en pesos colombianos cuando existan motivos extraordinarios que afecten los precios de los insumos y que estén soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) que mide el Dane.

Camacol cuestionó la propuesta del Gobierno y el presidente del gremio hizo un llamado para que se dé un debate técnico y aseguró que esto es un problema que generó el mismo Gobierno y que el presidente Petro “está endilgando la culpa de los efectos de su decisión a un sector empresarial”.

“Todo el mundo piensa que cuando hablamos del sector hablamos de Amarilo, Marval, y Prodesa, pero el grueso de las empresas que hacen proyectos es de pequeñas y medianas, como pasa con la mayor parte de las empresas de Colombia, y ellas tendrán la mayor carga”, advirtió Herrera.

Camacol calcula que el aumento del salario mínimo generará un incremento de los costos de producción de los proyectos de entre el 10 y el 15 por ciento. Aunque la mano de obra representa entre el 25 y el 30 por ciento de los costos de un proyecto de vivienda, el sector adquiere insumos y suministros de otros 34 sectores que también son intensivos en mano de obra, como las ladrilleras y los ferreteros, que también están viendo presiones por el aumento de los salarios y que terminan transmitiendo a los costos.

El representante de los edificadores aseguró que estos cambios “pueden tener efectos nocivos para los hogares” y que si se aprueba el decreto la consecuencia será la reducción de la oferta de vivienda, lo que derivará en el encarecimiento de los precios del mercado no solo de la vivienda nueva, sino también de la usada y de los arriendos Y que incluso se pone en riesgo la implementación de beneficios de la política de vivienda para compradores, como los subsidios o los beneficios a las tasas de interés que otorgan los bancos a los proyectos VIS.

Control de precios, el reclamo del sector

“Estamos impulsando medidas que protegen a los hogares de alzas desproporcionadas en el valor de la vivienda de interés social y prioritario”, dijo la ministra de Vivienda, Helga Rivas, esta semana. La titular de la cartera enfatizó en que el precio de las viviendas se debe establecer en pesos en el momento de la separación o la firma de la compraventa de los inmuebles y aseguró que “esta no es una medida de control de precios”.

Así mismo, la superintendente de Industria y Comercio, Cielo Rusinque, aseguró que la entidad viene fortaleciendo la información que deben recibir los compradores para que conozcan desde el inicio las condiciones del negocio, los precios pactados y sus derechos como consumidores. “Buscamos prevenir prácticas abusivas, garantizar la transparencia en proyecto de vivienda de interés social”, dijo.

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Sin embargo, para los constructores y algunos expertos, el Gobierno sí está haciendo control de precios, algo que podría romper el equilibrio económico sobre el cual se estructuran los proyectos y se sumaría a otros problemas que enfrenta el sector, como el final del programa de subsidios estatales Mi Casa Ya.

Luis Fernando Mejía, CEO de Lumen Economic Intelligence y exdirector de Fedesarrollo, considera que el cambio propuesto por el Gobierno para definir el precio de la vivienda VIS y VIP parte de un diagnóstico incompleto.

El economista reconoce que la indexación al salario mínimo tiene problemas, pero también que el salario mínimo es un determinante central de los costos de construcción, en particular de la mano de obra, y que desvincular el precio final de la vivienda de uno de sus principales costos introduce una distorsión en la formación de precios.

“La fijación de topes homogéneos a nivel nacional desconoce las profundas diferencias regionales en costos de suelo, trámites e infraestructura. Lejos de abaratar la vivienda, esta rigidez regulatoria puede terminar limitando el acceso efectivo, reduciendo la disponibilidad de unidades y empujando a los hogares de menores ingresos hacia soluciones informales o de menor calidad”, dice el experto.

Mejía insiste en que en la vivienda social, como en otros mercados, los controles de precios indirectos no eliminan los problemas de fondo, sino que tienden a traducirse en menos oferta, peor localización y mayores barreras de acceso para quienes se busca proteger.

Con esa posición coindice el asesor económico Juan Camilo Pardo: “Lo que está haciendo el Gobierno es establecer un control de precios. La evidencia internacional ha demostrado en muchos casos que el control de precios termina generando resultados negativos”.

El economista explica que cuando se establece un precio por decreto se pasa por encima de la ley de la oferta por demanda y del precio de equilibrio del mercado, y al fijar un precio máximo, la demanda termina siendo mayor que la oferta, lo que termina generando una escasez de los bienes, que en este caso sería la menor oferta de vivienda de la que habla el presidente de Camacol. “Los más perjudicados resultan siendo los hogares con menor poder adquisitivo”, advierte Pardo.

Otro efecto, dice Pardo, es una reducción de las inversiones en el sector a mediano y largo plazo. Según el asesor, “los inversionistas se la pensarán dos veces antes de entrar a un mercado con precios controlados e inseguridad jurídica”. Esto resulta en un desincentivo a iniciar nuevos proyectos VIS. 

El economista advierte, además, que ante precios artificialmente bajos lo que puede suceder es que los constructores recurran a insumos de menor precio o calidad para ajustar sus costos, lo que puede terminar afectando la calidad de los bienes.  

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Los líos jurídicos

Regular el precio de la vivienda no solo tiene un efecto directo en el mercado de vivienda, sino que también puede tener implicaciones jurídicas. El gremio de los edificadores sostiene que el proyecto de decreto “genera serias dudas sobre las facultades legales del Ejecutivo para intervenir de manera directa el mercado de vivienda”.

Luego de la publicación del proyecto de decreto, la Procuraduría le envió al Minvivienda un oficio requiriendo información técnica, tras lo cual advirtió que “reformar el sistema para adquirir vivienda de interés social pasando de un cálculo en salarios mínimos legales mensuales vigentes a pesos colombianos podría generar posibles riesgos normativos, contractuales, financieros y sociales que desencadenarían en demandas e incumplimientos”.

El ente de control pidió claridad sobre el régimen de transición aplicable a proyectos y promesas de compraventa VIS en curso, y promover una adecuada articulación entre el precio de los inmuebles, los subsidios estatales y los esquemas de financiación para evitar que las familias se vean afectadas en la búsqueda de su cierre financiero. La Procuraduría decidió convocar una mesa técnica interinstitucional el próximo 28 de enero para analizar de forma preventiva los impactos del proyecto de decreto.

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“El Gobierno nacional tiene competencia para reglamentar la ley, pero no para modificar por decreto un elemento estructural del régimen legal, como lo es la metodología de fijación del precio de la VIS”, asegura Esteban García Jimeno, senior counsel de la firma Holland & Knight.

El abogado explica que la determinación del precio máximo de la vivienda de interés social es una materia definida por la ley, y no por la discrecionalidad del Ejecutivo, y que normas como la Ley 388 de 1997 y la Ley 2294 de 2023, entre otras, establecen que la vivienda de interés social y la vivienda de interés prioritario se definen con base en un valor máximo expresado en salarios mínimos.

García comenta además que ese criterio ha sido reiterado de forma consistente por el legislador y que “alterar ese parámetro implica una extralimitación de la potestad reglamentaria y un desconocimiento del principio de jerarquía normativa”. El abogado considera que emitir un decreto que imponga un esquema de control de precios o modifique la referencia legal del salario mínimo “estaría viciado de nulidad” y sería susceptible de control judicial.

El Gobierno está tratando de enmendar los impactos que generó la decisión del presidente Petro de subir el salario mínimo 18 puntos porcentuales por encima de la inflación y la productividad, parámetros que, por ley, se toman como base para definir los incrementos del salario mínimo.

Los efectos de esa decisión apenas se están materializando, y muchos de ellos no se podrán mitigar a la fuerza. Mientras el Gobierno y los constructores siguen enfrentados por los problemas que generó el aumento del salario mínimo, miles de hogares colombianos están evaluando qué hacer con sus viviendas, si comprar o no, o peor, si bajarse de un negocio y abandonar su sueño de tener una casa propia.